SO ZEIGT SICH DIE SITUATION AUF DEM IMMOBILIENMARKT

Zwei Immobilienexperten – Thomas Brassel von der Tuwag Immobilien AG und Architekt Florian Voemel – geben im Interview Auskunft zur momentanten Situation auf dem Immobilienmarkt. Bei der Frage, ob es überhaupt noch günstige Wohnungen auf dem Markt gibt, sind sie sich nicht ganz einig.

Anja Kutter

Wie nehmen Sie die Situation auf dem Immobilienmarkt in der Region derzeit wahr?
Thomas Brassel: Der Immobilienmarkt rund um den Zürichsee zeigt sich nach wie vor sehr robust. Die Nachfrage nach Kaufobjekten ist viel grösser als das Angebot, was noch immer zu steigenden Preisen führt. Bei den Mietobjekten ist die Leerstandsquote nach wie vor extrem tief, Wiedervermietungen können meist in kürzester Zeit realisiert werden. Da die Bautätigkeit in der Region hoch ist, wird sich die Situation jedoch mittelfristig etwas entspannen. Inwiefern weitere Faktoren, also Zinsanpassungen, Inflation, Zuwanderung usw. in Zukunft den Immobilienmarkt beeinflussen werden, ist zur Zeit noch unklar. Sicher ist jedoch, dass der Markt im Grossraum Zürich/ Zürichsee erst spät und wenig einschneidend von allfälligen negativen Entwicklungen tangiert sein wird.
Florian Voemel: Grundsätzlich bewegen wir uns in einem sehr hohen Preisumfeld. Sowohl für Stockwerkeigentum als auch im Mietsektor werden maximale Preise bezahlt. Preistreibende Faktoren sind das äusserst knappe Angebot an Bauland in der Region, die grosse Nachfrage nach mehr Wohnraum und das nach wie vor sehr tiefe Zinsniveau für die Kapitalbeschaffung. Daraus resultiert, das neue Projekte bereits kurz nach Publikation vom Markt absorbiert werden.

Hat sich in den letzten 2 Jahren im Markt etwas verändert?
Thomas Brassel: Tiefgreifende, grundsätzliche Veränderungen hat es nicht gegeben. Die Preisdynamik nach oben hat sich etwas verlangsamt, es ist nicht mehr jedes Objekt einfach verkauf-, bzw. vermietbar. Es wird bei Kauf-, bzw. Mietentscheiden wieder vermehrt auf qualitative Aspekte wie Lage, Erreichbarkeit, Grundrisse, Ausbaustandards etc. geachtet.
Florian Voemel: Der «Kampf» um Wohnungen ist merklich härter geworden. Für Mietwohnungen werden Bewerbungen versandt, welche beinahe die Qualität einer Stellenbewerbung haben. Im Eigentumsbereich werden kaum mehr Objekte zum Fixpreis angeboten. Kaufinteressenten müssen teilweise mehrere Bieterrunden über sich ergehen lassen und sind so unter Umständen genötigt, an oder über ihre persönlichen finanziellen Grenzen zu gehen. Die steigenden Preise für Rohstoffe haben auch die Baubranche erreicht. Massive Preiserhöhungen sind im Bereich Stahl, Holz und Elektrogeräte zu verzeichnen, was auf den Endnutzer bzw. Käufer überwälzt wird. Nebst den hohen Landpreisen erhöht dieser Umstand den Preis der Wohnungen.

Was ist auf dem Wohnungs- und Immobilienmarkt sehr gefragt?
Thomas Brassel: Wohnungen und Häuser mit modernen Grundrissen, eher mit einem zusätzlichen Zimmer (Stichwort Homeoffice), gehobener Ausbaustandard mit schönen Materialisierungen. Das Thema Energieeffizienz und nachhaltig CO2-minimierte Wärmeproduktion werden bei den Kundinnen und Kunden immer wichtiger. Fossile Energieträger sind mehr und mehr tabu, dies aufgrund von Nachhaltigkeitsüberlegungen und aufgrund der Tatsache, dass sich die aktuelle Preisentwicklung bei Gas und Heizöl in massiv höheren Wohnkosten niederschlagen wird.
Florian Voemel: Allgemein ist der Trend nach mehr Wohnraum zu spüren. Corona und Homeoffice haben das Bedürfnis nach einem weiteren Zimmer verstärkt. Auch die Wichtigkeit von grosszügigen Aussenflächen hat zugenommen.

Was ist weniger beliebt?
Thomas Brassel: Grundsätzlich sicher schlecht isolierte Gebäude, schlecht belichtete Wohnungen an lärmigen Lagen, allenfalls ohne Aussenraum (Sitzplatz, bzw. Balkon/Terrasse), mit unpraktischen Grundrissen und schlecht ausstaffierten Küchen und Waschräumen. Aufgrund des knappen Angebotes konnten in der Vergangenheit auch solche Wohnungen verkauft bzw. vermietet werden. Die HauseigentümerInnen tun jedoch gut daran, in Zukunft solche Objekte auf einen zeitgemässen, bedürfnisgerechten Stand zu bringen.
Florian Voemel: Grundsätzlich finden sich für fast alle Objekte – unabhängig von Wohnungsgrösse und Preis – derzeit Abnehmer. Nach unserer Beobachtung öffnet sich die Schere zwischen Preis und Leistung. Käufer bzw. Mieter sind vermehrt bereit, gewisse Kompromisse bzw. Abstriche bei Ihrem Wunschobjekt zu akzeptieren.

Gibt es in der Region überhaupt noch mal «günstige» Wohnungen?
Thomas Brassel: Ja, die gibt es nach wie vor, diese «günstigen» Wohnungen sind jedoch sehr gefragt und wechseln die Eigentümer bzw. Mieter oft ohne überhaupt auf den Markt zu kommen. Der Preis oder die Miete einer Neubauwohnung kann praktisch nur über den Ausbaustandard und die Fläche der Einheit beeinflusst werden. Bei der Preisfestsetzung der Einheiten spielt in der Landpreis eine ganz entscheidende Rolle. Gut organisierte, kompakte Wohnungen und können durchaus «günstig» auf den Markt gebracht und abgesetzt werden. Florian Voemel: Kaum oder nur solche mit erheblichem Renovationsstau.

Ist Wohneigentum trotz steigender Zinsen nach wie vor attraktiv?
Thomas Brassel: Wohneigentum ist und bleibt auch in Zukunft sehr attraktiv, da gerade in der Region Zürich/Zürichsee eine hohe Wertbeständigkeit – im Gegensatz zu anderen Anlagealternativen wie Wertschriften etc. – gegeben ist. Gerade in jüngster Vergangenheit hat sich jedoch das Wohnen in den eigenen vier Wänden aufgrund der anziehenden Zinsen von langfristigen Hypotheken gegenüber Wohnen in einem Mietobjekt etwas verteuert. Das eigene Haus / die eigene Wohnung ist für viele Familien bzw. Paare nach wie vor ein grosser Traum. Trotz anziehender Zinsen ist ein Eigenheim bei vernünftiger Finanzierung und Erfüllung der Anforderungen – also genügend Eigenmittel, Erfüllung Kriterien Tragbarkeit – mittel- bis langfristig nach wie vor sehr attraktiv.
Florian Voemel: In Anbetracht des historisch nach wie vor sehr tiefen Zinsniveaus, ist der Erwerb von Wohneigentum nach wie vor attraktiv. Zu beachten ist aber sicherlich, dass der Kaufpreis einer Immobilie die Markpreisschätzung einer Bank/Experten nicht massiv übersteigt. Ob eine Kompensation durch jährliche Preissteigerungen am Markt in Zukunft für möglich ist, dürfte fraglich sein.